賃貸物件にお住まいの方は、大家さんが破産すると退去を要請されるのか、敷金は返還されるのか疑問を感じた経験はありませんか？
大家さんの破産と退去の関係、および、敷金が返還される仕組みを把握しておくと、これらの疑問を解決できます。
そこで今回は、賃貸物件の大家さんが破産して退去になるケースだけでなく、居住できるケースや敷金が返還されるケースもあわせて解説します。
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大家さんが破産すると賃貸物件は退去になる？
賃貸物件の大家さんが破産申請をしてしまうと、債主は建物を競売に出します。
住人がいないほうが競売価格を高くできるため、大半の大家さんは住人に退去を要請します。
入居前から抵当権が設定されていた場合は、退去要請に従わなければなりません。
建物が競売に出されてから退去まで6か月間の猶予があるので、入居前から抵当権が設定されていた場合は、半年以内に引っ越しましょう。
ただし、抵当権の設定が入居したあとだった場合は、退去要請に従う必要はありません。
抵当権の有無は、賃貸物件契約時に締結した重要事項説明書で確認してみましょう。
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大家さんが破産をしても賃貸物件に居住できるケース
先ほども解説したとおり、大家さんが破産をしても、抵当権が入居したあとに設定された場合は、そのまま居住できます。
この場合は、建物を競り落とした競落人と新たに賃貸借契約を締結し、競落人へ家賃を払いながら生活していきましょう。
また、大家さんの破産にともない破産管財人を選出する場合も、借主はそのまま賃貸物件へ居住できます。
破産管財人は建物を競売に出さず不動産会社へ任意売却するので、この場合は建物のオーナー（賃貸人）が代わるだけで、他は変わりません。
ただし、売買価格で担保権者の同意が取れなかった場合や、買手がいなかった場合は競売に出されてしまうので、オーナーは競落人へ変更されます。
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大家さんが破産した賃貸物件の敷金は返還される？
破産管財人などによって建物が任意売却された場合は、新しいオーナーへ敷金の返還を要請できます。
また、入居したあとに抵当権が設定された場合は、競売に出されたとしても、同じように敷金の返還を競落人に要請できます。
ただし、抵当権が入居する前に設定されていた場合は、話が別です。
競売の場合、賃貸借契約は競落人に引き継がれないので、敷金の返還義務も白紙になります。
したがって、入居前に抵当権が設定されていた方は、建物が競売に出された時点で敷金の返還は難しいと考えておきましょう。
返還されたとしても、大家さんが破産した段階で財産はほぼ残っていないので、敷金の1割～2割程度が返還の限界です。
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まとめ
賃貸物件は、大家さんが破産すると多くのケースで建物が競売に出されるので、基本的に住人は6か月以内に退去しなくてはなりません。
この状態だと敷金の返還も難しくなるため、建物が競売に出されると、退去をしても敷金は返還されないと考えておいたほうが良いでしょう。
ただし、抵当権が入居後に設定された方や、建物が破産管財人などにより任意売却された場合は、そのまま居住できます。
このケースは退去時に敷金も返還してもらえるので、心配は不要です。
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スタイルホーム株式会社 豊橋店 スタッフブログ担当
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